07232014Manchettes:

Le pire temps pour investir dans l’immobilier au Canada, c’est MAINTENANT

Après avoir pris connaissance de cet article, le prochain agent d’immeuble qui vous regardera dans le blanc des yeux aura beaucoup de difficulté à vous convaincre que c’est le meilleur temps pour investir dans l’immobilier!

Le gestionnaire étoile de Fidelity Investments Hugo Lavallée a récemment fait sa mise à jour économique et preuve à l’appui, il nous a démontré que le marché immobilier canadien n’est pas abordable et il est facile de conclure qu’il est nettement surévalué. L’Association canadienne de l’immeuble  a fourni le ratio historique de 1980 à 2010 du prix de revente d’une propriété par rapport au coût d’un loyer… et surprise: LOUER semble maintenant nettement plus avantageux PARTOUT au Canada et dans encore plusieurs villes américaines.

Même si la frénésie immobilière s’est calmé le pompon en 2008, au Canada elle est repartie de plus belle en 2009. Si bien que le ratio flirte maintenant avec 3 écarts type de différence. En observant le graphique, on s’aperçoit aisément que la période comprise entre 1980 à 2004 favorisait généralement les acheteurs, car la différence avec le coût d’un loyer n’était pas toujours significative. Depuis 5 ans, il en va tout autrement. Retenez que les belles histoires de profits mirobolants dans la revente de maison sont presque toujours des récits très récents.

Une vaste étude internationale

Pour renforcer ces données, voyons les conclusions de Demographia.  L’organisme vient de publier sa 7e analyse internationale des coûts de l’accès à la propriété dans les grands marchés de l’Australie, du Canada, de l’Irlande, de la Nouvelle-Zélande, du Royaume-Uni, des États-Unis et de Hong Kong.

Joel Kotkin et son équipe se sont attardés à 325 grandes villes et 82 métropoles de plus d’un million d’habitants. Cette vaste étude fait ressortir que la bulle spéculative immobilière ne s’est pas encore complètement dégonflée. Les attentes démesurées des spéculateurs font toujours le malheur des familles qui ne cherchent rien d’autre qu’un toit.

Comme mesure centrale, Demographia se sert du prix médian des maisons divisé par le revenu annuel médian des ménages. Ce ratio qu’on appelle «médiane multiple» est utilisé fréquemment par les évaluateurs municipaux et recommandé par la Banque Mondiale et les Nations Unies. C’est aussi l’indicateur de choix de la faculté en immobilier de l’Université Harvard. Les détracteurs de l’étude pourront faire valoir que les taux hypothécaires auraient dû être entrés dans le calcul. Cependant, même si les familles choisissent en majorité des taux à long terme, ils varient énormément au cours d’une vie. De petites fluctuations des taux peuvent du coup, éliminer l’accès à la propriété des ménages déjà trop endettés.

Comme balise, on estime que si le prix médian des maisons d’un marché se situe à 3 fois (et moins) le revenu médian des ménages, nous sommes dans un marché «Abordable». À l’opposé un ratio de 5,1 (et +) indique que nous sommes dans un marché «Sévèrement inabordable».

Les villes où l’on étouffe

La récente analyse met en lumière que sur les 82 marchés métropolitains étudiés, 20 se révélaient abordables, 25 modérément inabordables, 13 sérieusement inabordables et 24 sévèrement inabordables. Le marché le plus abordable est celui d’Atlanta. Avec un ratio de 2,3, le coût moyen d’une résidence est maintenant de 129 400$. À l’autre bout du spectre, on y trouve Sydney, Hong Kong et Vancouver! Avec un ratio de 9,5, la métropole de Colombie-Britannique n’est pas la seule ville canadienne à rejoindre la liste des marchés «Sévèrement inabordables ». Toronto avec 5,2 et Montréal avec 5,1 font maintenant leur entrée dans ce palmarès de l’inaccessible.

Demain, vous serez estomaqué de constater comment les Canadiens ont réussi à s’endetter davantage que les Américains! Une légère secousse économique, et le château de cartes s’écroule.

6 Réponses to "Le pire temps pour investir dans l’immobilier au Canada, c’est MAINTENANT"

  1. Karim Mourabit Amari dit :

    J’ai remarqué que c’est cher pas mal. Dans le marché de l’usager à Québec, je me suis dit que je louerais à place de m’endetter de 150-200 mille pour payer la bâtisse plus 100-150 mille pour payer un généreux profit au vendeur en retour de quoi je ne reçois rien de plus hormis un risque supplémentaire de décote de la valeur de mon actif et de destruction de mon free-cash flow en cas de hausse des taux d’intérêt.

    Ça c’est vrai jusqu’à temps que je réalise que les projets de condos neufs haut de gamme pas encore construits sont économiquement intéressants en prévente. Quand le site est central et rare, que le bâtiment est de qualité et que l’emprunt fait est cohérent avec la valeur du bien acquis, je pense qu’il reste encore des possibilités d’investissement très ciblées dans ce marché de fous. Dans mon cas c’est l’achat de ma résidence principale, la première, donc ça réduit aussi mon risque, mais j’ai espoir que même si crise il y a, la décote sera minime à nulle et en achetant selon ses besoins et capacités on peut planifier pour être capable d’absorber une hausse massive de taux variable en arrivant quand même …

    Et le jour où ça arrivera, il y aura des aubaines ailleurs!

    Je parlais bien sur de Québec. Montréal est ridiculement plus surévaluée et je pense que l’Ouest Canadien c’est rendu un non sens en bien des endroits.

  2. Fabien Major dit :

    @Guy Massicotte
    Alors, je vous exclu de ma généralisation. Il aurait été plus appropié de dire: « Les bons agents vous le diront… »

  3. j’ai conseillé a un de mes clients de ne pas acheter a mtl, on regardait des semi-commercial avec logement, le marché est vraiment sur évalué ! mais je vous annonce que d’ici fin novembre l’économie va tomber ! avec plus de 200 avis de 60 jours émises depuis le début septembre ! c’est parti ! Alors quand vous dites qu’aucun agent ne vous le dira svp m’en exclure, car je travail vraiment pour l’intérêt de mes clients ! quitte a manger du pain !

  4. Vincent Abry dit :

    Voulant racheter, je suis quotidiennement le marché immo à Montréal depuis 6 mois (plex, condo, unifamiliale) et je n’ai jamais vu autant d’offres surévaluées. On ne parle plus d’un duplex à 500 000 qui soit impeccable et dans un beau quartier mais plutôt d’une multitudes de plex listés à 500 000 et qui en valent 350k (quartier moyen, beaucoup de rénos à mettre, loyers de 6 et demi à 500-600$ et j’en passe…).
    Par contre Fabien que penses-tu d’investissements de chalets à 100-200k près d’un lac? Avec les prix que ca se loue je me demande si ce n’est pas rendu plus rentable qu’un duplex ou triplex.

    En résumé ce n’est pas le temps d’investir dans l’immo, et la bourse pas vraiment non plus… le mieux est encore de rester liquide et attendre les corrections, non?

  5. Fabien Major dit :

    Excellente précision John! Investir et habiter ce sont deux choses complètement différentes. Retenons qu’à la lumière de ce que l’on observe, JAMAIS le marché de l’immobilier au Canada n’a jamais été aussi cher. Si vous avez des indications ou des informations d’initiés qui vous indiquent que ça va encore monter… alors je vous dis, faites-vite et profitez-en. Il y a beaucoup d’exception dans ce marché. Mais, l’élastique semble étiré au maximum. Autant le spéculateur que le résident seront pénalisés advenant une hausse de taux aussi minime soit-elle.

    Investir dans un plex? Ce n’est pas un meilleur moment, le prix est aussi TROP élevé et il y a une limite à augmenter les loyers. Plus votre acquisition vous coûte cher et plus vous mettrez du temps à rentabilisez votre investissement. Regardez à nouveau le premier graphique. La meilleure période pour l’acquisition était certainement comprise entre 1989 et 2004. Présentement, nous ne faisons que revisiter le sommet de 2008. Vous n’avez pas encore vendu? C’est maintenant le temps idéal. Je prétends que nous ne reverrons pas un marché de VENDEURS aussi intéressant avant 10 ou … 20 ans.

  6. John dit :

    Voulez-vous dire « le pire temps pour INVESTIR ou pour ACHETER une maison pour y habiter » ???

    Acheter pour y vivre et investir sont deux choses très différentes.

    Si vous dites que louer semble plus avantageux alors peut-être que c’est justement un bon moment pour investir dans les plex par exemple, non?