Louer ou acheter? Grande question n’est-ce pas? Avouez que celle-là entretient souvent les discussions lors de vos pauses cafés ou lorsque le beau-frère s’invite sur votre patio! À entendre les agents d’immeubles, le prix des maisons grimpera vers « l’infini et plus loin encore »! Non, investir dans l’achat d’une maison n’est pas TOUJOURS la meilleure avenue. En ce moment, dans le marché de Montréal, il apparaît clairement qu’il vaut MIEUX ÊTRE LOCATAIRE QUE PROPRIÉTAIRE. Mais les choses pourraient changer.
Comment savoir? Comment calculer? L’an passé j’ai publié sur le sujet un billet sur une vaste étude internationale. Selon Demographia, la cherté d’un marché immobilier dépend principalement de la moyenne des salaires d’une agglomération. C’est ben logique! Ainsi, les salaires sont plus élevés à Toronto et Vancouver qu’à Montréal! Lorsque le coût moyen d’une maison est 3 fois plus cher que la moyenne des salaires, on observera un marché inabordable. À Montréal, on est au-dessus de 5! Soit un marché « SÉVÈREMENT » inabordable.
Le ratio Prix d’une maison VS Location d’un logement
Pour aider les futurs acheteurs à se décider, dans la balance le coût du loyer a énormément d’importance. Les économistes américains spécialistes en immobilier s’entendent pour dire que lorsque la valeur moyenne des maisons à vendre équivaut à moins de 15 fois les coûts de loyers annuels, il est préférable d’acheter que de louer. Expliquer autrement, on peut dire que pour valoir la peine il faut que la propriété que vous souhaitez acheter se vende à un prix inférieur à 15 années de paiements de votre loyer.
Exemple; votre logement de 5 pièces 1/2 dans le quartier Rosemont vous coûte 1000$ par mois. Annuellement vous dépensez 12 000$. Si vous trouvez une propriété qui répond sensiblement à ce que vous louez pour moins de 180 000$ (15 X 12 000$), il y a lieu de changer de statut et de devenir proprio! Mais, c’est là tout le noeud du problème.
Les données du 5 avril 2012 de L’Étude sur le prix des maisons et les prévisions du marché des Services immobiliers Royal LePage révèlent que le prix moyen d’une maison standard de deux étages à Montréal est de 387 400$. Le ratio est donc de 32! Pour une petite maison individuelle de plain-pied, la valeur moyenne est de 286 000$. On est encore au-dessus du seuil de 180 000$. Ici, il faudra 23 ans de loyer pour compenser. Même les condos à 239 000$ sont trop chers. Cela représente 20 fois, un loyer de 12 000$ par an. Pas étonnant que les banlieues et les régions périphériques débordent et les ponts se bloquent!
Selon The Economist, on a doit craindre l’éclatement de notre bulle spéculative. A l’échelle mondiale, c’est au Canada que le prix des maisons est le plus exagéré. Le marché canadien de l’immobilier serait surévaluée de 76%. Ce n’est pas rien. Selon ces données, nous devançons la Nouvelle-Zélande, la Belgique, Singapore et Hong-Kong!
Le marché immobilier canadien on s’en doute, n’a plus rien à voir avec celui des Américains. 3 ans après l’éclatement de leur bulle spéculative, on trouve à DETROIT des maisons qui se vendent 3,7 fois le prix annuel d’une location. A Oklahoma City c’est 4,4 fois, à Toledo c’est 6 fois, à Cleveland c’est 6,2 et Atlanta, 6,5 fois. Les maisons sont donc BEAUCOUP moins chères qu’ici et toutes proportions gardées, les loyers sont plus dispendieux.
Éclatement ou Atterrissage en douceur?
Revenons chez nous. Est-ce que ça peut changer? Bien sûr, je n’en doute pas une seconde. Le ministre fédéral des finances pourrait d’ailleurs resserrer de plus en plus les règles de l’accès à la propriété.
Comme vous le comprenez, il y a deux variables importantes: le coût moyen de location des logements et la valeur moyenne des maisons. Au Québec, les augmentations des loyers sont assez encadrées notamment par la Régie du logement, ne vous attendez donc pas à des hausses significatives (tant que l’inflation est sous les 3%). Pour les baisses, n’y pensez même pas!
Maintenant, la seule variable qui peut vraiment bouger à court et moyen terme sera les prix moyens des maisons. Dès que la reprise économique montrera des signes plus encourageants, la Banque du Canada n’hésitera pas à hausser les taux d’intérêt. Des milliers de propriétaires qualifiés avec la peau des fesses «et avec une hypothèque ouverte» ne pourront pas encaisser une augmentation insignifiante et devront se résoudre à vendre en vitesse. Ce qui pourrait entraîner rapidement les prix vers le bas.
Alors, vous comprenez que même si vous avez les économies pour la mise de fonds et que la banque vous qualifie sans problème pour une belle grosse hypothèque de 450 000$ Il vaut mieux placer votre épargne et attendre INTELLIGEMMENT que les astres s’alignent!
Alain Michaud
6 avril 2012 à 17 h 16 min
Pas certain de ce que vous avancez. En 1990, le prix des maison étaient très élevé. Ils ont stagné durant toute cette décennie. Puis ils ont depuis continués de monter. Un marché immobilier qui s’effondre, c’est possible, on l’a vu aux États-Unis en 2008. Je suis d’accord que plusieurs ménages se sont endettés par dessus les oreilles pour acquérir une maison. Je serais surpris que le problème se rapproche de ce que les américains ont vécu.
Quant au prix des loyers et au contrôle de la Régie du logement qui fixe année après année des taux d’augmentation ridicules, voilà ce qui explique la hausse de votre multiple. J’aurais bien aimé voir le multiple du salaire moyen par rapport au prix des maisons. Et encore là, c’est évident que les faibles taux d’intérêts favorisent l’accès à la propriété, de sorte que conclure à la surévaluation du marché immobilier au Québec, c’est faire abstraction de trop de facteurs. à mes yeux, cette étude ou plutôt ce qu’on peut lire dans cet article manque de crédibilité.
Alain Michaud
Oui oui bien sûr c’est déprimant des loyers bloqués pour ceux qui ont investi dans la pierre pendant qu’il s’agit d’un travail comme un autre, alors que si ceux qui payent des loyers ne travaillaient pas, ils n’auraient pas un sou. Ces gens qui louent aux locataires extorquent tout simplement une rente du travail des autres. Sans parler des « flippers » et autres magouilleurs sans foi ni loi.
Les salaires sont trois fois plus élevés qu’au début des années 1970. Les maisons sont onze fois plus chères qu’à cette période. Il ne fait aucun doute que ça va péter d’ici quelques années. 80% de l’île de Montréal gagne 32000 $ et moins par an. Â moins de vivre comme un misérable, tout en loadant ses cartes pour payer les taxes et frais afférents, le budget est impossible. Si vous faîtes parti du 20% qui peut se le permettre, tant mieux pour vous !
Payer un prix de fou pour une vieille baraque à pieuter, affreuse et pas isolée, ne m’attire pas. Je préfère rester locataire avec quelques économies, si modestes soient-elles, que rien devant moi, à part une dette béante pour un bien suranné.
@Jocelyn: « L’histoire nous apprend que toute bulle risque très très fort d’éclater ». Sauf qu’il est parfois bien difficile de juger quand on est dans une bulle purement spéculative!
La majorité des villes mondiales ont vu le prix des logements augmenter drastiquement. Par ailleurs, l’éclatement d’une bulle n’est pas nécessairement la fin du monde pour les propriétaires… tant qu’ils ne sont pas pris pour vendre à ce moment précis.
Je sais que Montréal n’est pas Paris, mais l’historique des prix de cette dernière montre un peu le genre d’évolution que l’on peut avoir (http://www.immobilier-danger.com/Friggit-mars-2012-debut-de-baisse-509.html). S’il y a des bulles spéculatives, il peut aussi y avoir des bulles déflationnistes: une croyance exagérée dans la mauvaise santé de l’immobilier ou une situation conjoncturelle qui rend les acquisitions difficiles pour la majorité (c’est ce qui s’est passé à Paris de 1990 à 1997). En France, si on lisse le cout de l’habitat depuis 1985, il est en augmentation assez nette et j’ai lu quelque part (malheureusement j’ai perdu la référence), que la pierre était le meilleur investissement sur les dernières décennies (toujours en France).
J’ai des souvenirs de 2002, lorsque j’ai quitté, où tout le monde disait qu’on était de nouveau dans une bulle et que les prix allaient s’effondrer dans les deux ans à venir. La correction qui a eu lieu s’est finalement faite en 2008… pour rebondir en 2010. Clairement l’augmentation de 1998 à maintenant est en partie spéculative, mais la régression entre 1985 et le creux de 2008-2009 est quand même significatif.
Tout ceci pour dire que je ne conteste pas que le marché canadien est surévalué, je ne prétends pas avoir les connaissances pour le faire. Je dis juste que ça fait des décennies qu’on entend toutes sortes d’analyses et de ratio justifiant une bulle (ou non) et que bien souvent ces analyses n’ont pas tenu.
Enfin, prendre le prix de construction d’une maison et en déduire que le marché est surévalué n’a pas vraiment de sens…
J’ajouterais que je viens de voir la maison et le garage de quelqu’un en campagne qui s’est acheté un plan et a tout monté lui-même avec la fine pointe de la technologie des nouveau matériaux et techniques plus faciles pour construire une maison. ça lui a coûté en tout 88 000$! Et une maison de ce type à Montréal se vendrait facilement 500 000$. C’est donc dire que le terrain à Montréal vaudrait plus de 400 000$…
J’adore votre article car il parle avec des chiffres et c’est un vlan dans les dents de ceux qui n’ont jamais regardé ce qui s’est passé dans le monde avant leur naissance. L’histoire nous apprend que toute bulle risque très très fort d’éclater et à Montréal on a une bulle C’est claire. Mois je suis un peu tanné d’être en apparte mais il n’y a pas un vendeur qui va me faire croire que les maisons laides qui se vendent 450 000 à Montréal valent ça… Les gens croient vraiment que les bulles peuvent gonfler à l’infini sans éclater. À croire qu’il n’ont jamais mâché de gomme baloune. Je crois que la majorité des gens sont totalement déconnectés de la valeur de l’argent et se croient immortels. Mois j’ai l’intention de m’acheter une belle maison, d’envoyer mes enfants à l’université et de prendre une retraite avant d’être sénile. Donc no way que je vais m’endetter pour la vie en achetant ma maison. J’ai besoin d’argent pour autre chose aussi.
» Ignorer les événements qui se sont passés avant votre naissance, c’est rester toujours enfant. »
Citation de Cicéron
Ajustez vos lunettes roses monsieur Michaud. Relisez l’article et OUVREZ les liens. Toutes les réponses y sont, mêmes les salaires moyens. Je ne prétend rien du tout. Ce que vous appelez manque de crédibilité doit sans doute viser ceux qui ont colligé et répertorié les données.
À savoir; la Chambre d’immeubles du grand Montréal, Royal Lepage, Statistiques Canada, la Banque Nationale, le groupe de recherche mondial Demographia, Thomson Reuters, la Banque du Canada et The Economist!
Mathématiquement, JAMAIS dans l’histoire du Canada, les ratios économiques RECONNUS indiquant si un marché immobilier est onéreux ou pas n’ont été aussi élevés.
À vous maintenant de me prouver que vos doutes se fondent sur des calculs plus crédibles que ceux de ces organisations.
Ces analyses purement financières oublient un détail important: la qualité des locations et l’ »autonomie » vis-à-vis des travaux et autres. Je n’ai pas eu l’intelligence (et surtout la patience) de mettre ma mise de fond dans un placement et je l’ai mis dans un appart qui est nettement plus satisfaisant que les locations disponibles et où je ne suis pas dépendant d’un propriétaire qui fait de économies de bout de chandelle.
Par ailleurs, si lorsque j’en avais l’occasion j’avais investi mon argent dans les mêmes fonds que mes placements actuels, eh bien le rendement aurait été négatif et je serai surement encore dans un appartement de m*****
Je comprends la pertinence de soulever les coûts/bénéfices de la location versus l’achat, mais la question purement financière n’est pas la seule à prendre en compte. Personnellement je ne vois pas le logement comme un simple investissement financier. C’est une des rares choses dont l’achat dépasse ce cadre.
Pas certain de ce que vous avancez. En 1990, le prix des maison étaient très élevé. Ils ont stagné durant toute cette décennie. Puis ils ont depuis continués de monter. Un marché immobilier qui s’effondre, c’est possible, on l’a vu aux États-Unis en 2008. Je suis d’accord que plusieurs ménages se sont endettés par dessus les oreilles pour acquérir une maison. Je serais surpris que le problème se rapproche de ce que les américains ont vécu.
Quant au prix des loyers et au contrôle de la Régie du logement qui fixe année après année des taux d’augmentation ridicules, voilà ce qui explique la hausse de votre multiple. J’aurais bien aimé voir le multiple du salaire moyen par rapport au prix des maisons. Et encore là, c’est évident que les faibles taux d’intérêts favorisent l’accès à la propriété, de sorte que conclure à la surévaluation du marché immobilier au Québec, c’est faire abstraction de trop de facteurs. à mes yeux, cette étude ou plutôt ce qu’on peut lire dans cet article manque de crédibilité.
Alain Michaud
Pointe-aux-Trembles